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148
임야
제주지방법원
 감정가15,803,743,000 원
 최저가(70%) 11,062,620,000 원
 보증금(10%) 1,106,262,000 원
 청구액2,000,000,000 원
제주특별자치도 서귀포시 상예동 2755-1
사건번호 2025타경7686
경매종류부동산임의경매
매각대상토지매각
매각기일    2026.06.23(화) 10:00 입찰 27일전    
토지면적58,008.00㎡(17,547.42 평)
건물면적162.00㎡(49.01 평)
채무/소유자주OOO OOOOOO / 우OOOOOOOOO외 1명
채권자대OOOOOOOO
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기일내역

경과 날짜 저감 최저가 결과
접수일 2025-03-05 경매접수
~2일 
 2025-03-07 경매개시결정
~96일 
 2025-06-09 배당요구종기일
~440일 
 2026-05-19 100%
15,803,743,000
 유찰
~475일 
 2026-06-23 70%
11,062,620,000
 진행
물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적 비고
토지
 상예동 2755-1 임야 1458 ㎡
(441.05평)
상예동 2822 임야 1898 ㎡
(574.15평)
상예동 2792 묘지 89 ㎡
(26.92평)
상예동 2770 묘지 69 ㎡
(20.87평)
상예동 2769 묘지 56 ㎡
(16.94평)
상예동 2767 묘지 92 ㎡
(27.83평)
상예동 1692 임야 3640 ㎡
(1,101.10평)
상예동 1689-1 임야 1777 ㎡
(537.54평)
상예동 1689 임야 2976 ㎡
(900.24평)
상예동 2821 임야 1590 ㎡
(480.98평)
상예동 2819 임야 2529 ㎡
(765.02평)
상예동 2798 전 1987 ㎡
(601.07평)
상예동 2790 전 4247 ㎡
(1,284.72평)
상예동 2789 임야 4992 ㎡
(1,510.08평)
상예동 2788 임야 1930 ㎡
(583.83평)
상예동 2786 전 2889 ㎡
(873.92평)
상예동 2768 전 3719 ㎡
(1,125.00평)
상예동 2766-1 임야 647 ㎡
(195.72평)
상예동 2761 임야 2336 ㎡
(706.64평)
상예동 2766 임야 4288 ㎡
(1,297.12평)
상예동 2762 임야 1054 ㎡
(318.84평)
상예동 2759 임야 460 ㎡
(139.15평)
상예동 2761-1 임야 3337 ㎡
(1,009.44평)
상예동 2756 전 2651 ㎡
(801.93평)
상예동 2766-2 임야 953 ㎡
(288.28평)
상예동 2765 임야 2635 ㎡
(797.09평)
상예동 2764 임야 3709 ㎡
(1,121.97평)
제시외
건물		 상예동 2761 물탱크 10.8 ㎡
(3.27평) 		포함
상예동 2766 용도미상 41.3 ㎡
(12.49평) 		포함
상예동 2766 용도미상 7.0 ㎡
(2.12평) 		포함
상예동 2766 물탱크 5.1 ㎡
(1.54평) 		포함
상예동 2761-1 물탱크 92.8 ㎡
(28.07평) 		포함
상예동 2761-1 용도미상 5.0 ㎡
(1.51평) 		포함
1) 위치/자연녹지지역/버스정류장/차량의 출입이 용이 더보기
감정평가 요항표
1)위치 및 주위환경
본건은 제주특별자치도 서귀포시 상예동 소재 ""예래헬스사우나"" 동측 및 남동측 인근에 위치
하며 일대는 지방도변 및 주변 농경 및 상업지대를 형성하여 과수원, 전, 관광시설, 소매점,
카페, 단독주택 등으로 이용되고 있음.
2)교통상황
본건 및 인근까지 제반 차량의 출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통을
비롯한 제반 교통사정 무난함.
3)형태 및 이용상태
기호(1) - 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 자연림 상태임.
기호(2) - 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 전으로 이용 중임.
기호(3)~(6) - 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 미경작(분묘 이장) 임.
기호(7) - 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 자연림 및 전으로 이용 중임.
기호(8) - 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 자연림 상태임.
기호(9), (15), (16) - 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 전 및
자연림 상태임.
기호(10), (14), (17), (25), (27) - 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전
및 자연림 상태임.
기호(11) - 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호(12) - 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전 및 토지임야 상태임.
기호(13), (26) - 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중임.
기호(18) - 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 자연림 및 전으로 이용 중임.
기호(19) - 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 전으로 이용 중임.
기호(20) - 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 전, 건부지 및 자연
림 상태임.
기호(21) - 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 자연림 상태임.
기호(22) - 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호(23) - 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전, 야적장, 자연림 상태임.
기호(24) - 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 전으로 이용 중임.
4)인접 도로상태
연접한 토지로서,
기호(1), (22), (24) - 북측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 35m]에
접함.
기호(2) - 서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접함.
기호(7), (8) - 동측으로 막다른 폭 약 3m의 비포장도로에 접함.
[그 외 토지는 기호(1), (2), (22), (24)를 통해 출입 가능함]
5)토지이용계획 및 제한상태
기호(1), (22), (24) - 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2023.
10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자
치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호(2)~(11), (13)~(18), (25) - 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000
m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(12), (19), (20), (26), (27) - 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1
000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(
저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위
한 특별법>
기호(21), (23) - 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한
))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계
획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법>


6)제시목록 외의 물건
(ㄱ) 브럭조 단층 물탱크 약 10.8㎡ [기호(19), (27) 양지상 소재]
(ㄴ) 브럭조 스레트지붕 단층 방치상태 약 41.3㎡
(ㄷ) 브럭조 스레트지붕 단층 방치상태 약 7.0㎡
(ㄹ) 브럭조 단층 물탱크 약 5.1㎡
(ㅁ) 철파이프조 차광막지붕 단층 작업실, 창고 약 79.5㎡
(ㅂ) 경량철골 및 브럭조 판넬 및 스레트지붕 단층 주택 약 51.8㎡
(ㅅ) 브럭조 스레트지붕 단층 화장실 및 욕실 약 11.1㎡ [이상 기호(20) 지상 소재]
(ㅇ) 브럭조 스레트지붕 단층 주택 약 28.2㎡
(ㅈ) 목조 목재지붕 단층 창고 약 7.0㎡ (이전 가능) [이상 기호(20), (23) 양지상 소재]
(ㅊ) 브럭조 단층 물탱크 약 92.8㎡
(ㅋ) 브럭조 스레트지붕 단층 방치상태 약 5.0㎡ [이상 기호(23) 지상 소재]

[기호(ㄱ)~(ㄹ), (ㅈ), (ㅋ)은 경제적 가치, 기능적 효용이 없거나 이전 가능하여 감정평가
외 하였음]
7)공부와의 차이
기호(2), (19), (26) - 공부상 지목이 임야이나 현황 전 임.
기호(7), (9), (10), (14), (15), (18), (25), (27) - 공부상 지목이 임야이나 현황 일부 전
임.
기호(20) - 공부상 지목이 임야이나 현황 일부 전 및 건부지 임.
기호(23) - 공부상 지목이 임야이나 현황 일부 전 및 야적장, 건부지 임.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 기호(2), (7)~(9), (13), (15) 지상에 분묘 소재함.
[기호(8), (9) 지상에 소재하는 분묘는 인접한 1689-2번지와 3지상에 소재하는 것으로 판
단되나 정확한 위치 확인을 위해서는 지적 측량이 필요하오니 경매시 참고하시기 바람]


- 기호(12), (13), (16), (17), (24)[이상 지목 전], 기호(2), (19), (26)은 지목 또는 현황
이 전으로 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되오니 경매시 참고하시기 바람.

- 기호(20) 북동측 일부는 인접지인 1709번지에서 과수원으로 이용 중인 것으로 판단되나 정
확한 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요하오니 경매시 참고하시기 바람.

- 기호(4)~(9), (17)~(20), (24)~(26)에 건축허가 있음. [전체 25,839㎡ 중 7,877㎡]

- 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.
닫기
참고
사항		 - 일괄매각, 목록 12,13,16,17,24.는 농지취득자격증명 필요함(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함), 제시외건물 중 19-1, 20-1~3, 23-1,2.만 매각에 포함.
소재지 1.(상예동 2755-1) 임야 (자연임야상태임. 공부상 표시 없는 묘 1기 소재함) 소재지 2.(상예동 2822) 임야 (일부 임야, 대부분 전(경작지)임. 공부상 표시 없는 묘 2기 소재함) 소재지 3.(상예동 2792) 묘지 (파묘된 상태이며, 돌담만 소재함) 소재지 4.(상예동 2770) 묘지 (묘가 없으며, 자연상태임) 소재지 5.(상예동 2769) 묘지 (묘가 없으며, 자연상태임) 소재지 6.(상예동 2767) 묘지 (묘가 없으며, 자연상태임) 소재지 7.(상예동 1692) 임야 (대부분 임야, 일부 전(경작지)임. 공부상 표시 없는 묘 1기 소재함) 소재지 8.(상예동 1689-1) 임야 (자연임야상태임) 소재지 9.(상예동 1689) 임야 (일부 임야, 일부 전(경작지)임) 소재지 10.(상예동 2821) 임야 (일부 임야, 일부 전(경작지)임. 일부 토지에 파묘된 묘의 돌담 소재함) 소재지 11.(상예동 2819) 임야 (자연임야상태임. 일부 토지에 파묘된 묘의 돌담소재함) 소재지 12.(상예동 2798) 전 (일부 전(경작지), 일부 자연상태임. 일부 토지에 자연석 소재함) 소재지 13.(상예동 2790) 전 (대부분 전(경작지), 일부 자연임야임. 공부상 표시 없는 묘 1기 소재하며,


국토부실거래가 제주특별자치도 서귀포시 상예동

계약일지목용도지역도로계약면적금액구분
26.04.27임야자연녹지-3304,000
26.04.27임야자연녹지8m미만3303,990
26.04.20임야보전녹지-26782,000
26.03.24묘지자연녹지-79600
26.03.10임야자연녹지8m미만18352,200
☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

  접수일자 등기목적/권리자 권리금액 기준
1 2020년2월19일
소유권
우OOOO
소멸
2 2020년2월19일
(1)근저당권설정
대OOOO
2,400,000,000 소멸기준
3 2020년2월19일
(2)근저당권설정
서OOOO
1,320,000,000 소멸
4 2020년2월19일
(3)근저당권설정
반OOOO
2,400,000,000 소멸
5 2020년2월19일
(4)근저당권설정
구OOOO
3,600,000,000 소멸
6 2020년2월19일
(5)근저당권설정
경OOOO
3,480,000,000 소멸
7 2025년3월7일
임의경매
대OOOO
소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-09)


조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 조언 한 마디

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.
분묘기지권의 성립 가능성이 있는 물건입니다
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.
제시외 물건이 포함되어 있습니다
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.
취하 또는 취소될 가능성 있습니다
이 물건의 감정가격은 15,803,743,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 2,000,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받은 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

주의사항 (최선순위 설정일: 2020. 2. 19. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: - 매각에서 제외하는 제시외건물(창고시설 및 창고(79.5㎡), 주택(51.8㎡), 화장실 및 욕실(11.1㎡), 주택(28.2㎡))이 소재하며, 이 로 인하여 법정지상권 성립 여지 있음. - 지상에 소재하는 분묘들을 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음.
- 일괄매각 - 목록 12,13,16,17,24.는 농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 미반환) : 특별매각조건, 이 사건 토지 취득시 농지취득 자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아니한 경우 매수보증금을 반환하지 아니함. (아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다.) - 제시외건물 중 19-1, 20-1~3, 23-1,2.만 매각에 포함. - 제시외건물 중 목록20. 지상의 창고시설 및 창고(79.5㎡), 주택(51.8㎡), 화장실 및 욕실(11.1㎡), 목록18,20. 양 지상의 주택 (28.2㎡), 창고(7㎡, 이전 가능)은 각 매각에서 제외함.(감정평가서 참조) - 목록1. 임야(자연임야 상태임, 공부상 표시 없는 묘 1기 소재함) - 목록2. 임야 (일부 임야, 대부분 전(경작지)임. 공부상 표시 없는 묘 2기 소재함)- 목록3. 묘지 (파묘된 상태이며, 돌담만 소재함) - 목록4, 5, 6. 묘지 (각 묘가 없으며, 자연상태임) - 목록7. 임야 (대부분 임야, 일부 전(경작지)임. 공부상 표시 없는 묘 1기 소재함.) - 목록8. 임야 (자연임야상태임) - 목록9, 18. 임야 (일부 임야, 일부 전(경작지)임) - 목록8,9. 및 인접한 1689-2번지 3지상에 분묘 1기가 소재하는 것으로 보이나 정확한 위치 확인을 위해서는 지적 측량이 필 요함. - 목록10. 임야 (일부 임야, 일부 전(경작지)임. 일부 토지에 파묘된 묘의 돌담 소재함) - 목록11. 임야 (자연임야상태임. 일부 토지에 파묘된 묘의 돌담 소재함) - 목록12. 전 (일부 전(경작지), 일부 자연상태임. 일부 토지에 자연석 소재함) - 목록13. 전 (대부분 전(경작지), 일부 자연임야임. 공부상 표시 없는 묘 1기 소재하며, 일부 토지에 자연석 소재함) - 목록14. 임야 (일부 임야, 대부분 전(경작지)임. 일부 토지에 파묘된 묘의 돌담 소재함) - 목록15. 임야 (대부분 전(경작지), 일부 임야임. 일부 토지에 석재가 소재하며, 일부 토지에 수목이 식재되어 있음. 공부상 표 시 없는 묘 2기 소재함) - 목록16. 전 (일부 전(경작지), 일부 임야임. 일부 토지는 인접토지의 진입로로 이용되고 있으며, 일부 토지에 파묘된 묘의 돌 담 소재함) - 목록17. 전 (대부분 전(경작지), 일부 임야임. 일부 토지 경계로 수목 방풍림이 조림되어 있고, 일부 토지에 파묘된 묘의 돌 담 소재함) - 목록19. 임야 (일부 임야, 대부분 전(경작지)임. 일부 토지 진입로로 이용중이며, 일부 토지에 석재 소재함) - 목록20. 임야 (일부 임야, 일부 전(경작지)임. 일부 토지에 건축폐기물 야적되어 있음) - 목록20. 북동측 일부는 인접지인 1709번지에서 과수원으로 이용 중인 것으로 판단되나 정확한 경계확인을 위해 지적 측량이 필요함. - 목록21, 22. 임야 (자연상태의 임야임. 일부 토지에 자연석 소재함) - 목록23. 임야 (일부 임야, 일부 전(경작지)임. 일부 토지에 자연석 소재하며, 일부 토지에 건축폐기물 야적되어 있음) - 목록24. 전 (대부분 전(경작지), 일부 임야임. 일부는 토지 진입로로 이용중임) - 목록25. 임야 (일부 임야, 일부 전(경작지)임. 일부 토지는 진입로로 이용중이며, 일부 토지에 블럭조 수조시설 소재함) - 목록26. 임야 (일부 임야, 대부분 전(경작지)임. 일부 토지는 진입로로 이용중이며, 일부 토지에 건축자재 야적되어 있음) - 목록27. 임야 (일부 임야, 대부분 전(경작지)임. 일부 토지에 수목이 식재되어 있으며, 일부 토지에 블럭조 수조시설 소재함) - 목록4~9, 17~20, 24~26에 건축허가(허가신고번호 2021-건축과-신축허가-307, 전체 25,836㎡ 중 7,877㎡)가 있으나 미착공 상태임.(감정평가서 참조) - 본건 목록 1, 7~11, 14~18, 20~23, 25, 27. 지상에 소재하는 수목은 토지 포함 평가.
※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

 

지역분석

지하철명 직선거리

학교명 전화번호 주소 직선거리

법원

제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동)
대표 : 064)729-2000
관할지역 : 제주시, 서귀포시

등기소 제주지방법원 본원 서귀포등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(064)762-1039, 제주특별자치도 서귀포시 일주동로 8690(서홍동 441-15))
세무서 제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가		 매각가율
평균유찰수
3개월 10건 835,032,100원
389,560,590원		 43%
3.1회
6개월 16건 622,658,563원
299,630,292원		 51%
2.6회
12개월 20건 943,304,358원
532,784,234원		 52%
2.5회


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