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2
대지
제주지방법원
 감정가17,183,941,000 원
 최저가(100%) 17,183,941,000 원
 보증금(10%) 1,718,394,100 원
 청구액8,856,989,520 원
제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 265
사건번호 2024타경32596
경매종류부동산임의경매
매각대상토지매각
매각기일    2025.11.18(화) 10:00 입찰 11일전    
토지면적25,550.00㎡(7,728.88 평)
건물면적
채무/소유자주OOO OO / 주OOO OO
채권자주OOO OOOOOOO
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기일내역

경과 날짜 저감 최저가 결과
접수일 2024-09-12 경매접수
~7일 
 2024-09-19 경매개시결정
~109일 
 2024-12-30 배당요구종기일
~432일 
 2025-11-18 100%
17,183,941,000
 진행
물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적 비고
토지
 구억리 265 전 2118 ㎡
(640.70평)
구억리 265-1 대 529 ㎡
(160.02평)
구억리 265-2 대 529 ㎡
(160.02평)
구억리 265-3 대 595 ㎡
(179.99평)
구억리 267 전 3623 ㎡
(1,095.96평)
구억리 268 전 1732 ㎡
(523.93평)
구억리 270-6 전 1607 ㎡
(486.12평)
구억리 271 전 387 ㎡
(117.07평)
구억리 271-2 전 370 ㎡
(111.93평)
구억리 273 임야 440 ㎡
(133.10평)
구억리 276 과수원 3220 ㎡
(974.05평)
구억리 400-1 과수원 5278 ㎡
(1,596.60평)
구억리 402 과수원 1071 ㎡
(323.98평)
구억리 403-1 과수원 1000 ㎡
(302.50평)
구억리 404 대 487 ㎡
(147.32평)
구억리 404-1 과수원 2564 ㎡
(775.61평)
제시외
건물		 구억리 276 창고 72 ㎡
(21.78평) 		제외
구억리 400-1 창고 44.9 ㎡
(13.58평) 		제외
구억리 400-1 창고 25 ㎡
(7.56평) 		제외
구억리 400-1 창고 5.4 ㎡
(1.63평) 		제외
구억리 400-1 창고 3.8 ㎡
(1.15평) 		제외
구억리 400-1 물통 4 ㎡
(1.21평) 		제외
1) 위치/계획관리지역/차량접근이 가능 더보기
감정평가 요항표
1)위치 및 주위환경
본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 소재 "서광서보건진료소" 남서측
인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.


2)교통상황
본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등
제반교통사정 보통임.

3)형태 및 이용상태
기호(1,8,9,12): 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서,
휴경상태임.
기호(2-4,15): 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서,
나지임.
기호(5,6,11,13,14,16): 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의
토지로서, 휴경상태임.
기호(7): 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서,
휴경상태 및 일부 도로로 이용중임.
기호(10): 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서,
토지임야 및 전(휴경상태)임.
※본건 기호(1-16)은 공히 주택건설사업계획승인을 득한 상태임.
4)인접 도로상태
기호(1,15,16): 북동측으로 폭 약 4M 내외 콘크리트 포장도로에 접함.
기호(2): 북동측 및 북서측으로 폭 약 4M 내외 콘크리트 포장도로에 접함.
기호(3,4,6): 북서측으로 폭 약 4M 내외 콘크리트 포장도로에 접함.
기호(5): 지적도상 맹지이나 기호(1-4,6-16)을 경유하여 진출입 가능함.
기호(7,8): 북측 및 남서측으로 폭 약 4M 내외 포장도로에 접함.
기호(9,10): 남서측으로 폭 약 4M 내외 콘크리트 포장도로에 접함.
기호(11,13,14): 지적도상 맹지이나 기호(1-10,12,15,16)을 경유하여 진출입
가능함.
기호(12): 남동측으로 폭 약 4M 내외 콘크리트 포장도로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태
기호(1-3): 계획관리지역, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상 가축사육제한
구역(2023.10.20 고시(1000m 이내 일부제한), 2023.10.20 고시(전부
제한)), 수도법상 공장설립제한지역, 제주특별자치도 설치 및 국제
자유도시 조성을 위한 특별법상 경관보전지구4등급, 생태계보전지구
5등급, 지하수자원보전3,4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축
계획심의대상구역)임.
기호(4,5,7,8,10,11): 계획관리지역, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상
가축사육제한구역(2023.10.20 고시(1000m 이내 일부제한)), 수도법상
공장설립제한지역, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을
위한 특별법상 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수
자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)임.
기호(6): 계획관리지역, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상 가축사육제한
구역(2023.10.20 고시(1000m 이내 일부제한)), 수도법상 공장설립제
한지역, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법상
경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급,
건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)임.


기호(9): 계획관리지역, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상 가축사육제한
구역(2023.10.20 고시(1000m 이내 일부제한)), 수도법상 공장설립제
한지역, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법상
경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급,
건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 건축법 제2조제1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
기호(12,13,14,15): 계획관리지역, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상
가축사육제한구역(2023.10.20 고시(1000m 이내 일부제한)), 수도법상
공장설립제한지역, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을
위한 특별법상 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수
자원보전4등급임.
기호(16): 계획관리지역, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상 가축사육제한
구역(2023.10.20 고시(1000m 이내 일부제한)), 수도법상 공장설립제
한지역, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법상
경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3,4등급(저
촉)임.
6)제시목록 외의 물건
"지적 및 건물개황도" 참조.

7)공부와의 차이
본건 기호(7)은 공부상 지목이 전이나 현황 일부 도로로 이용중이며,
기호(10)은 지목이 임야이나 현황 일부 전(휴경상태)임.

8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
임대관계는 미상임.
닫기
참고
사항		 -일괄매각 -특별매각조건, 목록 1, 5~9, 11~14, 16. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) -목록 1~16. 주택건설사업계획 승인을 얻은 토지임. -목록 7. 지목은 전이나 현황은 일부 도로이며, 목록 10 지목은 임야이나 현황은 일부 휴경상태의 전임. -목록11,12. 지상에 소재하는 제시외 창고, 물통 매각에서 제외
소재지1(구억리 265)전(휴경 상태임) 소재지2(구억리 265-1)대지(나대지 상태이며, 일부 지상에 수목등이 식재되어 있음) 소재지3(구억리 265-2)대지(나대지 상태이며, 일부 지상에 수목등이 식재되어 있음) 소재지4(구억리 265-3)대지(나대지 상태이며, 일부 지상에 수목등이 식재되어 있음) 소재지5(구억리 267)전(휴경 상태임) 소재지6(구억리 268)전(휴경 상태임) 소재지7(구억리 270-6)전(휴경 상태임) 소재지8(구억리 271)전(휴경 상태임) 소재지9(구억리 271-2)전(휴경 상태임) 소재지10(구억리 273)임야(자연초지 상태임) 소재지11(구억리 276)과수원(휴경 상태이며, 일부 지상에 수목이 식재되어 있음) 소재지11 지상에 제시외 건물 ㄱ. 시멘트 블록조 지붕 파손 단층 창고(건축물 대장상 슬레이트지붕 및 조영덕 소유) 등이 소재함. 소재지12(구억리 400-1)과수원(휴경 상태임) 소재지12 지상에 제시외 건물 ㄴ. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 주택(벽체 일부 파손) ㄷ. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 ㄹ. 판넬조 판넬지붕 단층 창고 ㅁ. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고(벽체 일부 파손) ㅂ. 콘크리트 수조시설 등이 소재함. 소재지 지상에 제시외 건물에 대한 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망. 소재지13(구억리 402)과수원(휴경 상태임) 소재지14(구억리 403-1)과수원(휴경 상태임) 소재지15(구억리 404)대지(나대지 상태임) 소재지16(구억리 404-1)과수원(휴경 상태임)


국토부실거래가 제주특별자치도 서귀포시 대정읍

계약일지목용도지역도로계약면적금액구분
25.10.31전자연녹지8m미만362640,974
25.10.28대계획관리8m미만2984,000
25.10.23전계획관리8m미만3307,700
25.10.23전계획관리8m미만3307,400
25.10.23전계획관리8m미만4138,400
☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

  접수일자 등기목적/권리자 권리금액 기준
1
김OO
소멸
2 2022년6월22일
근저당권
6,500,000,000 소멸기준
3 2021년8월6일
소유권
(OOOO
소멸
4 2021년8월6일
(1)근저당권설정
오OOOO
10,611,000,000 소멸
5 2021년8월6일
(2)근저당권설정
(OOOO
2,620,000,000 소멸
6 2021년8월6일
(3)근저당권설정
제OOOO
3,930,000,000 소멸
7 2021년8월6일
지상권
오OOOO
소멸
8 2024년6월17일
가처분
김OO
소멸
9 2024년6월17일
가압류
조OO
500,000,000 소멸
10 2024년9월19일
임의경매
(OOOO
소멸
11 2024년10월11일
압류
국OOOO
소멸
12 2025년2월11일
압류
제OOOO
소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-12-30)



매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

여의주경매 조언 한 마디

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.
제시외 물건이 포함되어 있습니다
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

주의사항 (최선순위 설정일: 2021. 8. 6. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항 없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록 11, 12. 지상에 소재하는 건물로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명.
2025.05.26 근저당권자 김OO 재감정 요청신청서 제출
-일괄매각 -특별매각조건, 목록 1, 5~9, 11~14, 16. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아 니함), 본 건 전용허가 사항 및 민사집행절차에서 매수 시 농지취득자격증명 필요 여부에 대하여 별지 2025. 9. 19. 자 대정 읍사무소의 사실조회회신이 있으므로 참조 요. [농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다.] -목록1~16. 주택건설사업계획(허가신호번호: 2021-건축과-주택건설사업계획승인-1, 허가/신고일: 2021. 6. 15.) 승인을 득한 토 지로서, 감정평가 조사일(2024.10.14.) 당시에는 그 승인이 유효한 것으로 조사되었으나, 이후 주택건설사업계획승인의 유효 여부, 승계 가능성은 입찰 시 확인 요함(감정평가서 참조). -목록 8.은 토지이용계획확인서상 '건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함)'으로 기재되어 있으나, 감정 평가 조사 시 대정읍사무소에 유선 조회한 결과, 해당 기재는 분할 전 기재된 것으로 추정되며 해당 도로 부분은 2013. 10. 28. 자 분할된 본 건 인접 필지로서 본 건은 건축법상 도로와 무관한 것으로 보인다고 회신 받았으나, 입찰 시 확인 요함. -본 건 토지 일부 지상에 소재하는 돌담, 수목 포함 평가-목록 7. 지목이 ‘전’이나, 현황은 일부 도로로 이용 중임. -목록 10. 지목이 ‘임야’이나, 현황은 '일부 휴경상태의 전'임. -목록 11,12. 지상에 소재하는 제시외 ‘블록조 지붕없음 단층 창고 약 72.0㎡’, ‘블록조 슬래브지붕 단층 창고 약 44.9㎡’, ‘경량 철골구조 판넬지붕 단층 창고 약 25.㎡’, ‘판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 5.4㎡’, ‘판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 3.8㎡’, ‘콘크 리트조 물통 약 4.0㎡’ 매각에서 제외(감정평가서 지적 및 건물개황도 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ 부분) -‘김귀섭’이 제출한 2025. 9. 29. 자 참고자료에 의하면, ‘김귀섭’은 이 사건 경매 대상 부동산에 진행 중인 부동산개발사업의 포괄양수인이며 점유자라고 하므로, 입찰 시 확인 요함[김귀섭은 목록 1~16. 등기사항증명서상 근저당권자(2022. 6. 22. 등기) 이자 가처분권자(2024. 6. 17. 등기)임].
※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

 

지역분석

지하철명 직선거리

학교명 전화번호 주소 직선거리

법원

제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동)
대표 : 064)729-2000
관할지역 : 제주시, 서귀포시

등기소 제주지방법원 본원 서귀포등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(064)762-1039, 제주특별자치도 서귀포시 일주동로 8690(서홍동 441-15))
세무서 제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가		 매각가율
평균유찰수
3개월 1건 670,283,000원
230,100,000원		 34%
3회
6개월 3건 2,904,724,667원
1,906,033,333원		 51%
2.3회
12개월 3건 2,904,724,667원
1,906,033,333원		 51%
2.3회


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