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24
답
창원지방법원 통영지원
 감정가557,426,000 원
 최저가(100%) 557,426,000 원
 보증금(10%) 55,742,600 원
 청구액12,230,121 원
경상남도 고성군 삼산면 두포리 1301
사건번호 2024타경30286
중복사건병합 2024타경30927,
경매종류부동산강제경매
매각대상토지매각
매각기일    2026.01.26(월) 10:00 입찰 7일전    
토지면적6,205.00㎡(1,877.01 평)
건물면적
채무/소유자구OO외 1명 / 구OO외 1명
채권자주OOO OOOO외 1명
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기일내역

경과 날짜 저감 최저가 결과
접수일 2024-10-07 경매접수
~0일 
 2024-10-07 경매개시결정
~73일 
 2024-12-19 배당요구종기일
~371일 
 2025-10-13 100%
557,426,000
 변경
~476일 
 2026-01-26 100%
557,426,000
 진행
물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적 비고
토지
 두포리 1301 답 4298 ㎡
(1,300.15평)
두포리 1301-1 답 124 ㎡
(37.51평)
두포리 1301-2 답 577 ㎡
(174.54평)
두포리 1241-11 답 743 ㎡
(224.76평)
두포리 1301-3 답 463 ㎡
(140.06평)
제시외
건물		 두포리 1301 공장 1647 ㎡
(498.22평) 		제외
두포리 1301 사무실 535.5 ㎡
(161.99평) 		제외
두포리 1301 창고 12 ㎡
(3.63평) 		제외
두포리 1301 유류창고 7.5 ㎡
(2.27평) 		제외
두포리 1301 수변전설비 ㎡ 제외
1) 위치/자연환경보전지역 더보기
감정평가 요항표
1)위치 및 주위환경
본건은 경상남도 고성군 삼산면 두포리 소재 "덕산마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 해안가 주변 농경지, 농가주택, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.
2)교통상황
기호(1-3)은 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
3)형태 및 이용상태
기호(1-3)은 공히 부정형의 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 "잡종지(공업용건부지)" 상태입니다.
4)인접 도로상태
기호(1) 남동측으로 약 5-6m 폭의 세멘도로가 개설되어 있음.
5)토지이용계획 및 제한상태
기호(1) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>.
기호(2, 3) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

6)제시목록 외의 물건
후첨 "지적 및 건물개황도" 및 사진용지 참조바랍니다.

7)공부와의 차이
본건 토지 기호(1-3)은 공부 및 귀 제시목록 상 지목은 ‘답’이나 현황 ‘잡종지(공업용건부지)’로 이용중며, 관할 군청에 문의 결과 ‘공장’ 목적의 신축허가를 득한 상태로서, 이를 감안하여 평가하였으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
임대관계 : 미상임.
기 타 :
- 본건 토지는 인접필지와의 지적경계가 불확실하여 정확한 경계확인은 전문적인 측량의 절차가 요망됨.
닫기
참고
사항		 - 일괄매각. - 농지취득자격증명 요함.(미제출시 매수보증금미반환) - [목록 1, 2, 3] 공부상 지목은 '답이나, 현황 '잡종지(공업용건부지)'로 이용중이며, 삼산면의 사실조회회신에 의하면 농지전용허가 사항이 있으며, 농지전용허가자 명의 변경(사업 기간 변경 포함)으로 농지전용허가자와 농지취득자격증명을 발급받고자 하는 자가 동일한 경우 농지취득자격증명이 발급 가능하다고 함.(관할 관서에 확인 요함) - [목록 1, 2, 3] 지상에 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ ,ㄷ, ㄹ) 및 기계기구(감정서상 a)는 매각에서 제외, 이로 인해 법정지상권 성립여지 있으며 최저매각가격은 제시외 건물 및 기계기구 매각제외로 제한받는 가격임. - [목록 2, 3] 지상에 이동이 용이한 컨테이너 3동은 평가 및 매각에서 제외. - [목록 4, 5] 접도구역 저촉 감안한 감정가격임. - 인접필지와의 지적경계 불분명한바 정확한 지적경계 등에 관한 측량을 요함. - 2025. 9. 26. 주식회사 부자성으로부터 부지조성대금채권 279,330,670원에 대한 유치권 신고가 있으나 성립여부 불분명(2025. 9. 29. 정정)
*위 목록1 지상에 경량철골조 공장 1동, 공장의 우측면에 수변전시설1개, 판넬조 창고(소형)1동, 유류창고(소형)1동 소재함. *위 목록 1,2,3 각 지상의 일부에 경량철골조 사무동 건물(3층)1동 소재함. *위 목록 3 지상에 컨테이너 3동 소재함. -위 각 물건은 사실상 1개의 공장용지로 활용하고 있어 구분의 실익은 없음


국토부실거래가 경상남도 고성군 삼산면 두포리

계약일지목용도지역도로계약면적금액구분
25.12.15답농림8m미만20163,050
25.12.15답농림8m미만15552,350
25.11.26임야자연환경보전8m미만121100
25.11.23전자연환경보전-4934,500
25.11.23도로자연환경보전-2023,500
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등기부등본 요약(토지)

  접수일자 등기목적/권리자 권리금액 기준
1
소멸
2 2024년11월29일
소유권
(OOOO
소멸
3 2011년6월28일
근저당권
사OOOO
260,000,000 소멸기준
4 2021년12월10일
(1)근저당권설정
정OO
112,500,000 소멸
5 2021년12월10일
(2)근저당권설정
정OO
112,500,000 소멸
6 2021년12월10일
(3)근저당권설정
조OO
112,500,000 소멸
7 2021년12월10일
(4)근저당권설정
이OO
112,500,000 소멸
8 2021년12월10일
지상권
정OO
소멸
9 2022년1월18일
근저당권
정OO
120,000,000 소멸
10 2022년3월23일
근저당권
정OO
90,000,000 소멸
11 2022년4월22일
근저당권
정OO
150,000,000 소멸
12 2022년5월31일
근저당권
이OOOO
90,000,000 소멸
13 2022년8월4일
근저당권
옥OOOO
90,000,000 소멸
14 2022년9월5일
근저당권
정OOOO
60,000,000 소멸
15 2022년10월17일
근저당권
정OOOO
45,000,000 소멸
16 2023년1월11일
근저당권
정OOOO
75,000,000 소멸
17 2023년2월27일
근저당권
정OO
30,000,000 소멸
18 2023년6월9일
근저당권
정OOOO
90,000,000 소멸
19 2023년7월25일
가압류
(OOOO
10,100,000 소멸
20 2024년2월8일
근저당권
김OO
45,000,000 소멸
21 2024년4월29일
근저당권
김OO
45,000,000 소멸
22 2024년7월4일
근저당권
김OO
45,000,000 소멸
23 2024년10월8일
강제경매
(OOOO
소멸
24 2024년11월7일
임의경매
사OOOO
소멸
25 2025년6월17일
가처분
정OOOO
소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-12-19)

임차인 용도/점유 보증금/월세 대항력
전입일/확정일 배당요구 비고
구OO
2012.10.08
구OO
2018.12.12
주OOOOOO 3,000,000
[월]100,000
2015.03.10
 2015.03.02~2020.03.25

여의주경매 조언 한 마디

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.
법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.
공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.
입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.
제시외 물건이 포함되어 있습니다
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.
취하 또는 취소될 가능성은 있으나 그대로 진행될 가능성도 많습니다
선행경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 12,230,121원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액이서 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 후행경매 사건 (병합 2024타경30927,)이 있어서 취하,취소되지 않고 진행될 가능성도 많습니다.

주의사항 (최선순위 설정일: [목록 1,3,4,5] 2011. 6. 28. 근저당권 설정 [목록 2] 2021. 12. 10. 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:
2025.09.26 유치권 신고자 주OOO OOO 유치권신고 제출
2025.10.22 채무자 구OO 경매절차연기(유예)신청 제출
- 일괄매각. - 농지취득자격증명 요함.(미제출시 매수보증금미반환) - [목록 1, 2, 3] 공부상 지목은 '답이나, 현황 '잡종지(공업용건부지)'로 이용중이며, 삼산면의 사실조회회신에 의하면 농지전용 허가 사항이 있으며, 농지전용허가자 명의 변경(사업 기간 변경 포함)으로 농지전용허가자와 농지취득자격증명을 발급받고자 하는 자가 동일한 경우 농지취득자격증명이 발급 가능하다고 함.(관할 관서에 확인 요함) - [목록 1, 2, 3] 지상에 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ ,ㄷ, ㄹ) 및 기계기구(감정서상 a)는 매각에서 제외, 이로 인해 법정지상 권 성립여지 있으며 최저매각가격은 제시외 건물 및 기계기구 매각제외로 제한받는 가격임.- [목록 2, 3] 지상에 이동이 용이한 컨테이너 3동은 평가 및 매각에서 제외. - [목록 4, 5] 접도구역 저촉 감안한 감정가격임. - 인접필지와의 지적경계 불분명한바 정확한 지적경계 등에 관한 측량을 요함. - 2025. 9. 26. 주식회사 부자성으로부터 부지조성대금채권 279,330,670원에 대한 유치권 신고가 있으나 성립여부 불분명 (2025. 9. 29. 정정)
※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

 

지역분석

지하철명 직선거리

학교명 전화번호 주소 직선거리

법원

창원지방법원 통영지원 (530-29)경상남도 통영시 용남면 동달안길 67
대표 : 055)640-8500
관할지역 : 통영시, 거제시, 고성군

등기소 창원지방법원 본원 고성등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)673-5126, 경남 고성군 고성읍 동외로 110 (동외리 509-1))
세무서 통영세무서 (대표:055-640-72, 팩스:055-644-1814, 경상남도 통영시 무전5길 20-9 (무전동))

인근낙찰통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가		 매각가율
평균유찰수
3개월 30건 137,304,770원
47,330,701원		 30%
6.6회
6개월 43건 119,227,067원
42,946,750원		 35%
6회
12개월 89건 120,464,928원
47,046,475원		 39%
5.3회


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