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5
임야
의정부지방법원 남양주지원
 감정가2,689,304,000 원
 최저가(49%) 1,317,758,900 원
 보증금(10%) 131,775,890 원
 청구액1,058,623,561 원
경기도 가평군 청평면 고성리 산165
사건번호 2023타경71704
중복사건중복 2025타경65,
경매종류부동산임의경매
매각대상토지매각
매각기일    2025.12.16(화) 10:30 입찰 33일전    
토지면적41,283.00㎡(12,488.11 평)
건물면적
채무/소유자양OO / 양OO
채권자위OOOOO OOOO외 1명
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기일내역

경과 날짜 저감 최저가 결과
접수일 2023-02-24 경매접수
~21일 
 2023-03-17 경매개시결정
~108일 
 2023-06-12 배당요구종기일
~942일 
 2025-09-23 100%
2,689,304,000
 유찰
~991일 
 2025-11-11 70%
1,882,512,800
 유찰
~1026일 
 2025-12-16 49%
1,317,758,900
 진행
물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적 비고
토지
 고성리 산165 임야 1202 ㎡
(363.61평)
고성리 산165-1 임야 8053 ㎡
(2,436.03평)
고성리 산165-2 임야 497 ㎡
(150.34평)
고성리 산165-3 임야 628 ㎡
(189.97평)
고성리 산165-4 임야 481 ㎡
(145.50평)
고성리 산165-5 임야 180 ㎡
(54.45평)
고성리 산165-6 임야 258 ㎡
(78.05평)
고성리 산165-8 임야 1022 ㎡
(309.16평)
고성리 산165-9 임야 984 ㎡
(297.66평)
고성리 산165-10 임야 943 ㎡
(285.26평)
고성리 산172-26 임야 27035 ㎡
(8,178.09평)
1) 위치/농림지역/계획관리지역/보전산지/차량출입 가능/버스정류장 더보기
감정평가 요항표
1)위치 및 주위환경
본건은 경기도 가평군 청평면 고성리 소재 <고성리마을회관> 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 주택, 농경지 및 자연림 등이 각각 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.
2)교통상황
본건까지 대체로 차량출입 가능하며 인근지역의 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통 수단이용은 대체로 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태
(1) 기호 1,3,5,6 : 대체로 부정형, 사다리형 등의 자체지반 평탄 또는 일부 완경사진 현황 "건축허가지"(특히 기호 3 토지는 허가지 및 일부 잔여지)임.

(2) 기호 4,7 : 대체로 부정형의 완경사진 현황 "도로"임(기호 4 토지는 대부분 도로포장된 가운데 일부 비포장 임도의 형식임)

(3) 기호 2, 7-10 : 대체로 부정형, 세장형 등의 완경사진 현황 "토지임야"임.

(4) 기호 11 : 대체로 부정형의 완경사 또는 일부 급경사진 현황 "자연림"임.
4)인접 도로상태
(1) 기호 1,3,5,6 : 현황 도로(폭 4-5 미터 내외의 도로)로 이용중인 기호 4,7 토지에 접함.

(2) 기호 2 : 현황 도로(폭 4-5 미터 내외의 도로)로 이용중인 기호 4 토지에 접하나 기호 4 토지의 비포장 임도형식의 도로부분에 접하여 차량출입은 다소 불편시됨.

(3) 기호 8,9,10,11 : 지적상 맹지임.
5)토지이용계획 및 제한상태
기호 1-10 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

기호 11 : 농림지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>
6)제시목록 외의 물건
기호 6 토지 지상에 별첨사진용지에서와 같이 소유자미상의 제시외건물이 소재함.
7)공부와의 차이
1) 기호 1,3,5 : 공부상지목은 "임야"이나 현황 "건축허가지"임.

2) 기호 6 : 공부상지목은 "임야"이나 현황 "건축허가지"로서 "제시외건부지"임.

3) 기호 4,7 : 공부상지목은 "임야"이나 현황 "도로"임.


8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -
닫기
참고
사항		 일괄매각. 제시외 건물 제외 (법정지상권 성립 여부 불명)
이 사건 부동산의 진입로에 유치권을 알리는 플랜카드가 2개 붙어있었음(유치권자 김성모(굿네이버건설) 010-5737-8338) 목록 1. -지목은 임야이나 현황은 경사진 산지를 절개하고 콘크리트 옹벽으로 평탄화한 나대지임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 2. -지목은 임야이고 현황은 경사진 산지를 벌목하고 도로를 낸 상태이고 주변은 잡풀들이 자라고 있으며 제일 위쪽 토지의 평탄화한 곳에 누군가 설치한 텐트가 있음, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 3. -지목은 임야이나 현황은 경사지를 절개하고 콘크리트 옹벽을 이용하여 평탄화를 한 토지에 현재는 잡석이 쌓여있음, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 4. -지목은 임야이나 현황은 도로임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 5. -지목은 임야이나 현황은 경사지를 절개하여 콘크리트 옹벽으로 평탄화한 토지에 건설자재와 잡석 등이 쌓여있음,육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 6. -지목은 임야이고 현황은 경사지를 절개하고 콘크리트 옹벽으로 평탄화한 곳에 제시외 건물 1.의 부지 및 주차장 등의 용도로 사용하고 있음, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 7. -지목은 임야이나 현황은 콘크리트 포장된 도로임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 8. -지목은 임야이고 현황도 경사진 산지를 벌목하여 잡풀들만 자라는 토지이며, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 9. -지목은 임야이고 현황도 경사진 산지를 벌목하여 잡풀들만 자라는 토지이며, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 10. -지목은 임야이나 현황은 경사지를 절개하고 일부 평탄화를 한 토지로 현재 잡풀들만 자라고 있음, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 11. -지목은 임야이며 현황도 경사진 산지에 잡목과 잡풀들이 자라고 있음, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계, 분묘의 소재여부 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 제시외 건물 -1. 철근콘크리트조 2층 주택(목록 6. 토지에 소재하며, 채권자 대리인측이 채무자로부터 임차하였다고 주장함), 제시외 건물 벽면에도 유치권을 알리는 현수막이 걸려있음)


국토부실거래가 경기도 가평군 청평면 고성리

계약일지목용도지역도로계약면적금액구분
25.09.03전계획관리12m미만5849,000
25.08.26전계획관리-2042,000
25.08.25임야농림8m미만43267,500
25.08.21임야보전관리-98851
25.08.21임야보전관리-2972,578
☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

  접수일자 등기목적/권리자 권리금액 기준
1 2018년1월26일
소유권
양OO
소멸
2 2018년1월18일
근저당권
가OOOO
140,000,000 소멸기준
3 2018년1월18일
지상권
가OOOO
소멸
4 2018년6월5일
근저당권
가OOOO
208,000,000 소멸
5 2018년6월5일
근저당권
임OO
300,000,000 소멸
6 2019년9월4일
가등기
위OOOO
소멸
7 2022년1월28일
가압류
(OOOO
53,942,640 소멸
8 2023년3월17일
임의경매
위OOOO
소멸
9 2023년5월16일
압류
국
소멸
10 2025년1월9일
임의경매
가OOOO
소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-06-12)

임차인 용도/점유 보증금/월세 대항력
전입일/확정일 배당요구 비고
주OOOOOOO 목록 6및 그지상건물 60,000,000
2022.10.31.
2023.06.09.		 2023.6.9. 2022.12.07.~2023.12.07.
비고
(매각물건
명세서)		 주식회사 스타밸리:제시외 건물 임차인. 상가건물임대차현황서상 사업자등록신청일은 2023.06.09.임

여의주경매 조언 한 마디

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.
법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
제시외 물건이 포함되어 있습니다
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

주의사항 (최선순위 설정일: 2018.01.18.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록 6 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명
2025.09.30 채권자 에OOOOOOOOOOOO(OOOOOOOOOOO) 환급계좌변경신청 제출
1. 일괄매각. 제시외 건물 제외. 2. 목록 1~11에 대해 2023.04.12.자 김성모(굿네이버건설)가 유치권신고(공사대금 676,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불 분명함. 3. 2023.05.30. 신청채권자가 김성모의 유치권신고에 대한 유치권배제신청(문건명: 보정서) 제출함 4. 목록 6 지상에 소재하는 제시외 건물(철근콘크리트조 2층 주택)은 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명. 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격은 43,200,000원임(240,000/㎡). 5. 2025. 5. 28.자 가평군산림조합이 제출한 보정서에 의하면, 목록 6 지상에 소재하는 제시외 건물은 채무자가 가평군산림조 합으로부터 지상권동의서를 받아 건축허가 신청서를 관할구청에 제출하여 건축 하였으며, 사용승인은 받지 않아 건축물 대장 은 존재하지 않고, 채무자 및 소유자가 작성하여 신청채권자에게 교부한 2018. 7. 12.자 각서(청평면 고성리 산165 3,246㎡ 지 상 신축건물에 대하여 소유권보존등기가 이루어지기까지는 신청채권자에게 그 소유권을 양도하며 신청채권자가 동 건물을 임 의처분하거나 철거하여도 아무런 이의를 하지 않기로 하는 내용)를 제출함. 6. 현황조사보고서에 의하면 목록 6 지상의 제시외 건물은 채권자 대리인 법무법인 로펌진화가 2023. 3. 4.에 채무자와 계약을맺고 임대하여 사용하고 있다고 함. 7. 목록 1,3,5 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '건축허가지'임. 8. 목록 6 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '건축허가지'로서 '제시외건부지'임. 9. 목록 4,7 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '도로'임. 10. 목록 8,9,10,11은 지적상 맹지임. 11, 입목은 토지에 포함 평가함. 12. 본건 토지에 소재하는 지하 차고지는 옹벽 부분 등과 같이 토지에 포함 평가함.
※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

 

지역분석

지하철명 직선거리

학교명 전화번호 주소 직선거리

법원

의정부지방법원 남양주지원 (122-49)경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 161(다산동)
대표 : 031)869-4114
관할지역 : 가평군, 구리시, 남양주시

등기소 의정부지방법원 본원 가평등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031) 582-9948, 경기도 가평군 가평읍 가화로 180 (읍내리 685-1))
세무서 남양주세무서 (대표:031-550-32, 팩스:031-566-1808, 경기도 구리시 안골로 36 (교문동))

인근낙찰통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가		 매각가율
평균유찰수
3개월 14건 468,882,402원
112,770,643원		 21%
4.9회
6개월 24건 427,755,748원
103,211,000원		 21%
5회
12개월 37건 324,903,408원
84,300,259원		 26%
4.6회


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