1)위치 및 주위환경
본건 기호(1)-(11)은 경기도 파주시 조리읍 장곡리 소재 "공릉국민관광단지" 님측 및 남동
측 인근에 각각 위치하고 있는 "계획관리지역 및 일부 농림지역"내의 부동산으로서 주위는
공릉관광단지, 하니랜드, 캠핑장, 전원주택, 공장지대, 농경지대 및 야산지대 등이 혼재하
여 있는 지역임.
2)교통상황
본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 장곡로 등 주요도로가 지나고 있어서,
노선버스 등 제반 대중교통사정은 대체적으로 보통시되는 되나, 자가차량 등의 이용은 무
난시되는 지역임.
3)형태 및 이용상태
기호(1)-(4)는 4필지 일단의 부정형태의 다소 완만한 경사지의 토지로서, 기준시점 현재 유
지 및 잡풀, 잡목 등이 우거져 있는 답기타(묵답)으로, 기호(5)는 삼각형태의 대체적인 평
탄한 토지로서, 공부상 지목이 유지이나 잡풀, 잡목 등이 우거져 있는 묵전으로, 기호(6)은
부정형태의 일부 대체적으로 평탄하나 대부분 완경사지의 토지로서, 북서측으로 부지조성공
사 부분은 임야기타(주거나지)로 나머지 부분은 자연림으로 각각 이용중에 있으며, 기호(7)
(8)은 사다리형태의 완경사지 토지로서 주거기타(주거나지)로, 기호(9),(10)은 부정형태 및
사다리형태의 다소 완만한 경사지 토지로서, 공부상의 지목이 전이나, 전기타(주거나지)로,
그리고 기호(11)은 사다리형태의 완경사지 토지로서 기준시점 현재 잡풀, 잡목 등이 우거져
있는 묵전으로 각각 이용중에 있음.
아울러, 기호(6)-(11)은 건축허가를 득하여 주택부지를 조성공사중이였으나, 기준시점 현재
는 공사가 중단된채로 방치되어 있음.
4)인접 도로상태
기호(1)-(6),(10)은 북측으로 노폭 약 10M 내외정도의 아스팔트 포장도로에 한면이 접하여
있으며, 기호(7)-(9),(11)은 지적상 맹지이나 정지작업상태의 부지조성공사로 인해 공사차
량의 진출입은 가능함.
5)토지이용계획 및 제한상태
기호(1)-(5) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 군사기지 및 군사시설기타(11미터위
임), 제한보호구역(전방지역:25km), 역사문화환경보존지역(파주삼릉)임.
기호(6) :
계획관리지역, 농림지역(본 토지중 계획관리지역, 보전임지, 농림지역이 중첩되는 경우 해
당), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 가축사육제한구역(모든축종 사육제
한), 가축사육제한구역(젖소 말 닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 군사기지 및 군사시설기타
(11미터위임), 제한보호구역(전방지역:25km), 역사문화환경보존지역(파주삼릉), 산림보호
구역, 공익용산지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 건축법 제2조1항제11호나목에 따른
도로(도로일부포함)임.
기호(7),(8) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 가축사육제한구역(젖소
말 닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임), 제한보호구역
(전방지역:25km), 역사문화환경보존지역(파주삼릉)이며, 특히 기호(7)은 건축법 제2조 제
1항 11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
기호(9) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 가축사육제한구역(젖소 말 닭 오리
메추리 개 돼지 제한), 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임), 제한보호구역(전방지역:
25km), 역사문화환경보존지역(파주삼릉), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로
일부포함)임.
기호(10) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 군사기지 및 군사시설기타(11미터
위임), 제한보호구역(전방지역:25km), 역사문화환경보존지역(파주삼릉), 건축법 제2조제
1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함)임.
기호(11) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 말 오리 닭 메추리 개 돼지 제한), 군사기지 및 군
사시설기타(11미터위임), 제한보호구역(전방지역:25km), 역사문화환경보존지역(파주삼릉)
임.
6)제시목록 외의 물건
하기 제8항의 "기타사항" 참조.
7)공부와의 차이
상기 제3항의 "형태 및 이용상태" 참조
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
임대관계 : 미상임.
기타사항 :
* 본건 기호(6)은 토지이용계획확인서상 계획관리지역 및 농림지역 등 두개의 용도지역에
걸쳐서 지정되어 있는 바, 본건 평가에서는 각 용도지역의 가치상이를 고려하여 전체의
토지면적중 각 용도지역의 면적(계획관리지역: 35,645, 농림지역: 35,423)을 기준으로
구분평가 하였음.
* 본건 기호(6),(7),(9),(10)토지는 파주시청 건축허가 관련부서인 "건축허가1팀"에 대한
탐문결과 다음과 같이 건축신축신고(허가)를 득하였음.
허가구분 : 건축(신축)신고
허가번호 : 2022-조리읍-신축신고-3
건축물명 : 장곡리 단독주택(한옥) 신축공사
대지면적 : 7,660 제곱미터
건축연면적 : 1,424.24 제곱미터
주용도 : 단독주택(한옥)
허가(신고)일 : 2022.02.24
아울러, 본건 기호(6)-(11)토지는 파주시청 "문화예술과"에 대한 탐문조사 결과 "국가
지정문화재(사적) 파주삼릉주변 한옥단지조성사업에 관한 역사문화환경보존지역내 행위
허가를 다음과 같이 득한 상태인 바, 본건 평가에서는 이와같은 제반 허가(신고)사항을
적정히 감안하여 비준평가 하였음.
대지면적 : 17,360 제곱미터
건축면적 : 2,766.33 제곱미터
용도 : 단독주택(한옥)
단독주택 동수 : 총 26개동
참고적으로, 기준시점 현재 단독주택(한옥) 부지조성공사가 중단된 상태로 방치되어 있
음.
* 일반건축물대장상 본건 기호(7),(8)지상에 시멘블록조 슬레이트지붕 창고 (214.51) 및
흙벽돌조 시멘기와지붕 근린생활시설(점포) (115.71제곱미터)가 등재되어 있으나, 기준
시점현재 기호(7)지상의 예전건물은 건축허가에 따른 부지조성공사로 인하여 멸실된 상
태이며, 기호(8)지상의 제시외건물(흙벽돌조 시멘기와지붕 점포)은 기준시점 현재 잡풀
및 넝쿨 등으로 뒤덮혀있는 상태의 폐가로서 사실상 경제적가치를 상실하였다고 판단되
는 바, 당해 평가에서는 이를 제외하였음.
* 본건 기호(6) 임지상에는 창고/사무실 용도로 추정되는 콘테이너BOX 2개동과 이동식 간
이화장실 1개동이 각각 소재하고 있음.
* 아울러, 기호(10) 지상의 부지조성공사 출입구에 설치된 구조물과 일부 석재돌담 등은
해체.이전 및 이설이 가능한 구조물로서, 본건 평가에서는 이에 구애없이 토지만을 정
상평가 하였음.
* 기호(6) 임지상의 서측과 남측부분으로 자생하고 있는 활잡목 등 입목은 일반적인 거래
관행상 임지와 입목을 일체로 하여 거래되는 점을 감안, 당해 임지와 입목을 일괄하여
비준평가 하였음.